수도권 신혼부부 및 신생아 가구를 위한 1.7만 호 신축매입임대 추가 공급! 혜택과 조건 알아보기

혜택과 조건 알아보기

2024년 8월 14일, 국토교통부는 수도권에 신혼부부 및 신생아 가구를 주요 대상으로 하는 1.7만 호 이상의 신축매입임대주택을 추가로 공급할 것이라고 발표했습니다. 이번 조치는 8월 8일에 발표된 "국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대방안"의 일환으로, 수도권 지역의 주택 공급을 대폭 확대하여 주거 안정성을 강화하기 위한 정부의 강력한 의지의 표현입니다.

신축매입임대주택이란?

신축매입임대주택은 정부가 민간에서 지어진 주택을 매입하여, 이를 저렴한 임대료로 일정 기간 동안 무주택자에게 임대하는 주택입니다. 이번에 공급되는 1.7만 호의 신축매입임대주택은 수도권 전역에 걸쳐 공급될 예정이며, 특히 서울, 인천, 경기 지역에 집중 배치됩니다. 총 1.7만 호 중 80%인 13,600호는 신혼부부를 위한 월세형 주택으로, 나머지 3,400호는 든든전세형 전세 주택으로 공급될 예정입니다.

신축매입임대주택 혜택과 조건

이번에 공급되는 신축매입임대주택은 최소 6년 임대 후 분양전환이 가능한 '분양전환형 매입임대주택'으로 제공될 예정입니다. 분양전환 시점의 가격은 입주 시 감정가와 분양 시 감정가의 산술평균으로 결정되며, 이를 통해 입주자는 안정적인 거주와 자산 형성을 동시에 누릴 수 있습니다.

신축매입임대주택이란?

임대 및 분양전환 조건

① 최소 6년 임대 후 분양전환 가능
신축매입임대주택은 입주자가 최소 6년간 임대주택으로 거주한 후, 분양 전환을 통해 해당 주택을 소유할 수 있는 기회를 제공합니다. 이 분양전환은 입주자의 선택에 따라 이루어지며, 임차인은 임대 기간 동안 거주한 후 주택을 우선 매입할 수 있는 권리를 가지게 됩니다.

② 분양전환 가격 산정 방식
분양전환 시 주택의 가격은 입주 시 감정가와 분양 시 감정가의 산술평균으로 결정됩니다. 예를 들어, 입주 시 감정가가 5억 원이고, 분양 시 감정가가 6억 원이라면, 최종 분양가는 5.5억 원으로 산정됩니다. 이를 통해 입주자는 시세보다 저렴한 가격에 주택을 매입할 수 있는 기회를 얻게 됩니다.

③ 추가 임대 기간 보장
만약 입주자가 분양전환을 원하지 않는 경우, 든든전세형 주택은 추가 2년(총 8년), 신혼부부형 월세 주택은 추가 4년(총 10년) 동안 임대 기간이 연장됩니다. 이를 통해 입주자는 장기적으로 안정된 주거를 유지할 수 있습니다.

출처 : 국토교통부 보도자료

입지와 주택 유형

① 입지 조건
이번 신축매입임대주택은 주로 수도권 내에서 공급되며, 직주 근접성이 높은 역세권 등 교통이 편리한 지역과 생활 편의시설, 학교 등이 가까운 지역에 위치한 주택들이 선정됩니다. 이러한 입지 조건은 실수요자들의 선호도를 고려한 것으로, 입주자들이 생활의 편리함을 누릴 수 있도록 설계되었습니다.

② 주택 유형
이번에 공급되는 주택들은 중형 평형(전용면적 60~85㎡)의 아파트와 주거용 오피스텔로 구성됩니다. 특히, 입주 선호도가 높은 중형 평형 위주의 주택이 포함되어 있어, 넉넉한 공간을 필요로 하는 가구들에게 적합합니다. 이러한 주택들은 LH의 철저한 품질 관리를 통해 아파트 수준의 주거 품질을 확보할 예정입니다.

품질 관리

① 5단계 품질 점검
LH는 이번 신축매입임대주택의 품질을 보장하기 위해, 약정 체결 단계부터 준공 시까지 총 5번에 걸쳐 단계별 품질 검사를 실시합니다. 이 과정에서 설계 및 구조의 안정성, 방수와 단열 상태, 마감 품질 등을 철저히 점검하여 양질의 주택을 공급할 예정입니다.

② 고품질 건설자재 사용 유도
정부는 "건물공사비 연동형 매입가격 방식"을 도입하여, 민간 사업자들이 공사비 상승에도 불구하고 품질 좋은 건설자재를 사용할 수 있도록 유도하고 있습니다. 이를 통해 입주자들에게 보다 높은 품질의 주택을 제공하는 것이 목표입니다.

특히, 실수요자 선호도가 높은 주택을 확보하기 위해, 이 주택들은 역세권 등 교통이 편리한 지역과 생활편의시설 및 학교가 가까운 지역에 위치한 중형평형 아파트나 주거용 오피스텔로 구성될 예정입니다.

품질 관리

신축매입임대 민간사업자 지원

이번 신축매입임대주택 공급 확대를 위해, 정부는 민간사업자들이 보다 적극적으로 참여할 수 있도록 다양한 혜택을 제공합니다. 주요 혜택으로는 주거용 오피스텔 건설 시 적용되는 취득세 중과세 폐지, 주택도시보증공사(HUG)의 PF대출 보증 한도를 총 사업비의 90%까지 확대하여 1금융권 저리 대출을 지원하는 것이 포함됩니다. 또한, 사업 추진 속도를 높이기 위해 LH는 사업자에게 토지 확보 시 선금을 지원하고, 추가 인력 보강 등을 통해 원활한 사업 추진을 도울 계획입니다.

취득세 혜택

① 취득세 중과세 폐지
기존에는 민간법인이 주거용 오피스텔을 건설하기 위해 주택을 철거하고 토지를 취득할 때, 취득세가 12%의 중과세율로 부과되었습니다. 하지만 이번 정책에서는 주거용 오피스텔 건설을 위한 토지 취득 시, 이 중과세가 폐지되고 기본세율(1~3%)이 적용됩니다. 이는 사업자의 초기 비용 부담을 크게 줄여주며, 민간사업자들이 주택 공급에 더 적극적으로 나설 수 있도록 유도합니다.

② 적용 범위 확대
취득세 중과세 폐지 혜택은 주택뿐만 아니라, 주거용 오피스텔과 같은 ‘준주택’을 건설하는 경우에도 적용됩니다. 민간사업자가 신축매입임대주택 공급을 위해 주택을 철거하고 새로운 건물을 짓는 경우, 매입약정체결을 증빙하면 이러한 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 이를 통해 민간사업자들은 더 많은 종류의 주거시설을 부담 없이 건설할 수 있게 됩니다.

자금 지원

① PF대출 보증 한도 상향
정부는 신축매입임대주택을 공급하는 민간사업자들이 자금을 원활하게 조달할 수 있도록 주택도시보증공사(HUG)의 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 보증 한도를 총 사업비의 90%까지 상향 조정했습니다. 기존의 보증 한도는 지역 및 주택 면적에 따라 70%에서 90% 사이였으나, 이번 조치로 수도권의 경우 최대 90%까지 보증을 받을 수 있게 되었습니다.

이 보증을 통해 민간사업자들은 1금융권에서 낮은 금리로 대출을 받을 수 있으며, 자금 조달의 안정성을 크게 높일 수 있습니다. 이는 특히 대출 금리 부담이 높은 2금융권 대신, 보다 저리의 1금융권 자금을 이용할 수 있게 함으로써 사업 추진에 필요한 자금 확보가 용이해집니다.

자금 지원

② 원스톱 지원체계 마련
정부는 자금 조달을 더욱 쉽게 하기 위해 ‘LH 매입확약-HUG 특약보증-전담은행 대출’로 구성된 원스톱 지원체계를 마련했습니다. 이 체계는 사업자가 LH의 매입확약을 통해 신축매입임대주택 공급 의사를 확정한 후, HUG의 특약보증을 통해 대출 보증을 받으며, 전담은행에서 필요한 자금을 대출받을 수 있도록 하는 방식입니다. 이를 통해 민간사업자들은 복잡한 절차 없이 한 번에 자금 조달을 마칠 수 있으며, 사업 추진 속도와 효율성을 높일 수 있습니다.

건설비 지원 및 품질 보장

① 건설비 지원 확대
건설원가 상승에도 불구하고, 민간사업자들이 고품질의 주택을 건설할 수 있도록 정부는 건설비 지원을 현실화할 계획입니다. 특히, "건물공사비 연동형 매입가격 방식"을 도입하여, 민간사업자가 제출한 건물 공사비를 공신력 있는 외부기관에서 각 사업 단계별로 검증하고 확정합니다. 이를 통해 민간사업자는 건설비 증가에 따른 부담을 줄일 수 있으며, 품질이 우수한 건축자재를 사용할 수 있는 여건이 조성됩니다.

② 선금 지원 및 사업 촉진
LH는 민간사업자가 토지를 확보할 때 선금 지원(70%)을 제공하여 초기 자금 부족 문제를 해결하고, 사업 추진 속도를 높일 수 있도록 돕습니다. 또한, 민간사업자들이 신축매입임대주택 사업에 보다 쉽게 참여할 수 있도록 수시 접수를 통해 절차를 간소화하고, 추가 인력 보강 등을 통해 지원 체계를 강화하고 있습니다.

사업성 제고를 위한 추가 혜택

① 세제 혜택 확대
민간사업자가 신축매입임대주택을 공급하는 과정에서 추가적인 세제 혜택도 제공됩니다. 특히, 주거용 오피스텔이나 노후 주택을 철거 후 신축하는 경우, 이러한 세제 혜택이 적용되며, 취득세뿐만 아니라 건설비 지원과 같은 다양한 인센티브가 부여됩니다. 이는 민간사업자들이 사업성을 높이고, 더욱 적극적으로 주택 공급에 참여할 수 있도록 장려하는 정책입니다.

결론

이번에 발표된 수도권 신축매입임대주택 1.7만 호 추가 공급 계획은 신혼부부 및 신생아 가구의 주거 안정을 크게 개선할 것으로 기대됩니다. 정부의 적극적인 정책 지원과 철저한 품질 관리를 통해, 많은 가구가 안정적인 주거 환경을 제공받을 수 있을 것입니다. 주거 복지 향상을 위한 이번 조치가 많은 이들에게 실질적인 도움이 되기를 바랍니다.